1. Doanh thu cho thuê nhà hơn 100 triệu/năm đóng thuế thế nào?
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Còn nếu cho thuê nhà với doanh thu tổng trong năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo quy định.
Theo đó, trường hợp doanh thu cho thuê nhà hơn 100 triệu đồng/năm thì dù hình thức là trả một lần hay nhiều lần sẽ vẫn phải đóng mức thuế là 10% của doanh thu cho thuê (5% thuế TNCN + 5% thuế GTGT) và lệ phí môn bài.
Cụ thể, tùy thuộc vào mức doanh thu, cá nhân cho thuê nhà có phải nộp các loại thuế, phí sau đây:
Lệ phí môn bài:
– Doanh thu hàng năm dưới 100 triệu đồng: Miễn lệ phí môn bài.
– Doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng: Phải nộp lệ phí môn bài.
Theo điểm d khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP được bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà với doanh thu trên 100 triệu/năm sẽ phải nộp mức lệ phí môn bài như sau:
– Doanh thu cho thuê trên 500 triệu đồng/năm: 01 triệu đồng/năm.
– Doanh thu cho thuê từ 300 – 500 triệu đồng/năm: 500 nghìn đồng/năm.
– Doanh thu cho thuê từ 100 – 300 triệu đồng/năm: 300 nghìn đồng/năm.
Thuế GTGT:
Theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 13/2008/QH12, hoạt động cho thuê nhà phải chịu thuế GTGT. Cụ thể:
– Doanh thu từ việc sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng/năm dương lịch: Không phải nộp thuế GTGT.
– Doanh thu từ việc sản xuất, kinh doanh trên 100 triệu đồng/năm: Kê khai và nộp mức thuế 5% của doanh thu tính thuế GTGT (Khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC)
Thuế TNCN:
– Doanh thu cho thuê hàng năm dưới 100 triệu đồng trong năm dương lịch: không phải nộp thuế TNCN.
– Doanh thu cho thuê hàng năm trên 100 triệu đồng trong năm dương lịch: Phải nộp mức thuế 5% của doanh thu tính thuế TNCN (Khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC)
Lưu ý:
– Các hộ hoặc cá nhân kinh doanh phải khai thuế một cách trung thực, chính xác, đầy đủ, phải nộp hồ sơ thuế đúng hạn. Đồng thời, cần phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
– Trường hợp cá nhân lần đầu cho thuê nhà: được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu hoạt động (tính từ 01/01 – 31/12)
– Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thuê: Nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế được tính là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
– Trường hợp cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, phát sinh doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm thì sẽ không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế.
– Cá nhân cho thuê tài sản cần phải khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
– Thời điểm xác định doanh thu tính thuế: Thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán theo hợp đồng thuê.
2. Kỳ khai thuế cho thuê tài sản
2.1 Trường hợp cá nhân cho thuê trực tiếp làm việc, kê khai thuế với cơ quan thuế
Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
Cụ thể:
|
Kỳ kê khai |
Thời hạn |
|
Theo từng lần thanh toán |
Ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu của kỳ thanh toán |
|
Theo năm dương lịch |
31/01 của năm dương lịch tiếp theo |
Xem thêm: Hướng dẫn tự khai thuế cho thuê tài sản online
2.2. Trường hợp tổ chức thuê tài sản khai thuế, nộp thuế thay bên cho thuê
Theo điểm a khoản 2 Điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC, nếu tổ chức thuê tài sản khai thuế, nộp thuế thay bên cho thuê thì việc khai và nộp thuế được quy định như sau:
– Trường hợp khai thuế, nộp thuế thay cho bên thuê tài sản thì áp dụng việc xác định mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm để xác định đối tượng không phải nộp thuế theo hướng dẫn như trong trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế TNCN với cơ quan thuế.
– Kỳ khai thuế, nộp thuế:
- Theo tháng
- Theo quý
- Theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
- Theo năm dương lịch
Lưu ý:
– Trường hợp này không áp dụng cho bên đi thuê là cá nhân.
– Nếu trong hợp đồng cho thuê ghi “bên đi thuê là bên nộp thuế” thì tổ chức có trách nhiệm kê khai, nộp thuế thay cho bên cho thuê.
3. Hướng dẫn khai thuế đối với bên cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế
Theo quy định tại tiểu mục 112 Mục II Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 1462/QĐ-BTC năm 2022, các bước khai thuế đối với bên cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:
Bước 1. Cá nhân có tài sản cho thuê chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc theo năm.
Hồ sơ cần chuẩn bị:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà (mẫu số 01/TTS).
– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê (mẫu số 01-1/BK-TTS)
– Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng.
– Giấy tờ tùy thân của các bên.
– Giấy ủy quyền (nếu bên cho thuê ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện khai, nộp thuế hộ)
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là:
– Ngày cuối cùng của tháng đầu tiên năm dương lịch/năm tài chính nếu cá nhân lựa chọn khai thuế 01 lần/năm.
– Ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu hạn cho thuê của kỳ thanh toán nếu cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
– Đối với tài sản là động sản: Nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cư trú.
– Đối với tài sản là bất động sản: Nộp hồ sơ khai thuế tại nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ:
– Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.
– Trường hợp nộp qua giao dịch điện tử: Việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả sẽ thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.
Cách thức thực hiện:
– Nộp trực tiếp tại Cơ quan thuế;
– Gửi qua hệ thống bưu chính;
– Gửi hồ sơ điện tử qua giao dịch điện tử (Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế/Cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền/T-VAN).