Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, phương tiện vận tải, máy móc… mới nhất năm 2024
1. Văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn:
– Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Ban hành ngày ngày 01/6/2021, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2021. (Thông tư 40/2021/TT-BTC bãi bỏ, thay thế các hướng dẫn về thuế cho thuê tài sản tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC)
– Công văn số 2626/TCT-DNNCN về việc giới thiệu một số điểm mới và triển khai thực hiện Thông tư số 40/2021/TT-BTC ban hành ngày 19 tháng 7 năm 2021.
– Thông tư 100/2021/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
2. Cá nhân cho thuê những loại tài sản nào sẽ phải đóng thuế?
– Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi; cho thuê phương tiện vận tải (như xe…), máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
– Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
3. Đối tượng phải chịu thuế:
– Nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN và không phải nộp lệ phí môn bài.
– Nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT và phải nộp thuế TNCN và phải nộp lệ phí môn bài.
(Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh)
4. Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu để biết có thuộc đối tượng phải chịu thuế hay không:
4.1. Trường hợp 1: Cá nhân cho thuê tài sản phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì Doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế là tổng doanh thu phát sinh của 12 tháng trong năm dương lịch.
Ví dụ 1: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 01 năm (Từ tháng 01 đến hết tháng 12/2024). Với mức giá tiền cho thuê là 8 triệu đồng/tháng
Như vậy, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:
=> Doanh thu trong năm dương lịch 2024 = 8.000.000 x 12 = 96.000.000đ
=> Vì doanh thu trong năm dương lịch nhỏ hơn 100 triệu đồng nên năm 2024 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.
Ví dụ 2: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 01 năm (Từ tháng 01 đến hết tháng 12/2024). Với mức giá tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng
Như vậy, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:
=> Doanh thu trong năm dương lịch 2024 = 10.000.000 x 12 = 120.000.000đ
=> Vì doanh thu trong năm dương lịch lớn hơn 100 triệu đồng nên năm 2024 Bà Nguyễn Thị An phải nộp các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.
Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch
4.3. Lưu ý:
– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
5. Cách tính thuế phải nộp của cá nhân cho thuê tài sản:
– Trường hợp 1: Được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh đối với cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Mức doanh thu | Mức tiền lệ phí môn bài phải đóng |
Trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm |
* Các xác định doanh thu:
2. Thuế giá trị gia tăng:
3. Thuế Thu nhập cá nhân:
Chú ý: Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9. Theo công văn Số: 3822/TCT-DNL ngày 22 tháng 08 năm 2016
V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản |
4. Lưu ý:
Các loại kể trên nghĩa vụ thuộc về cá nhân có nhà hoặc tài sản cho thuê phải nộp. Nhưng thực tế việc Doanh nghiệp đi thuê hay cá nhân cho thuê nhà là người kê khai và đi nộp thuế trên lại Phụ thuộc vào thỏa thuận trên Hợp đồng.
giá 10tr/tháng
Trường hợp | GIÁ THUÊ Thỏa thuận trên HĐ |
BÊN CHỊU THUẾ |
CÁC TÍNH THUẾ | HS LẤY VÀO CHI PHÍ CỦA DOANH NGHIỆP |
Trường hợp 1 | Đã bao gồm thuế |
Chủ nhà
|
Bên cho thuê nhà phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế sau: + MB: 300.000/năm + GTGT: 10tr*5% = 500k/tháng + TNCN: 10tr*5% = 500k/tháng |
– Tổng chi phí thuê nhà năm 2024 là 120tr – Hồ Sơ chi phí: + HĐ thuê nhà + Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà |
Trường hợp 2 | Đã bao gồm thuế, nhưng bên thuê nhà nộp thuế thay chủ nhà | Chủ nhà | Bên thuê nhà – Doanh nghiệp phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế thay cho cá nhân có nhà cho thuế. – Mức thuế: + MB: 300.000đ/năm + GTGT: 10tr*5% = 500k/tháng (1 năm là 6tr)
+ TNCN: 10tr*5% = 500k/tháng ( 1 năm là 6tr)
|
– Tổng chi phí thuê nhà năm 2024 là 120tr. Trong đó: + Nộp thay thuế cho chủ nhà về Ngân sách: 0,3+6+6= 12,3 triệu + Trả cho chủ nhà: 120tr – 12,3tr = 107,7 triệu. – Hồ Sơ chi phí: + HĐ thuê nhà + Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà + Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân |
Trường hợp 3 | Chưa bao gồm tiền thuế | Doanh nghiệp (bên đi thuê chịu) |
Bên thuê nhà – Doanh nghiệp phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế: – Mức thuế: + MB: 300.000đ/năm Riêng tiền thuế GTGT,TNCN phải quy đổi theo công thức: Doanh thu chịu thuế = DT chưa bao gồm thuế /0,9 = 10tr/0,9= 11.111.111 Sau đó mới nhân ra số thuế phải nộp: + GTGT: 11.111.111 * 5% = 555.555 (1 năm là 6.666.660đ)
+ TNCN: 11.111.111 * 5% = 555.555 (1 năm là 6.666.660đ)
|
Tổng chi chí tiền thuê nhà năm 2024 là: + Nộp thuế về Ngân sách: 300.000+6.666.660+6.666.660 = 13.633.320 đ + Trả cho chủ nhà: 120 triệu. => Tổng số chi phí cho thuê nhà là: 120 triệu + 13.633.320 = 133.633.320đ – Hồ Sơ chi phí: + HĐ thuê nhà + Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà + Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân. |
(Lưu ý rằng trong tất cả các trường hợp trên đều không có hóa đơn, doanh nghiệp không cần phải lập bảng kê 01/TNDN nữa (Theo TT 96/2015/TT-BTC, và vì không có hóa đơn nên khi thanh toán doanh nghiệp (công ty đi thuê nhà) thanh toán bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt đều được)